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房企资金渠道被收紧 政策寒冬下如何寻找融资突破

2019年07月10日 20:00来源:未知手机版

假乞丐遭路人揭穿

2019年,作为未来十年最好一年,乍暖还寒。1月社融创新高后,地产融资愈行愈难。

5月17日,银保监会下发《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知银保监发[2019]23号文》(简称“23号文”),其中明确了几类针对房地产的禁止性业务。随后,5月底,住建部联合有关部门,针对房地产行业“地王”现象点名十余家开发商。同时,央行与证监会对部分上半年拿地活跃的头部企业,限制公开市场融资。进入6月份后,受23号文影响,虽然地产信托发行规模有所收缩,但仍未达到监管预期。6月底、7月初,多家信托公司收到银监窗口指导,要求控制地产信托业务规模。

针对房企前端拿地融资

对于地产行业,政策持续收紧,尤其是针对的前端拿地融资。

1、银行:对房地产的资金支持仍被限制在满足432前提下(编者注:所谓“432”,是指房地产项目必须具备四证齐全、30%自有资金、具有二级及以上开发资质等条件)的开发贷业务,连“个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房” “并购贷款、经营性物业贷款资金被挪用于房地产”这种不常见的现象也被未雨绸缪的事先防范。

2、信托:对房地产债权性质融资同样被限制在满足432前提,通过股权投资+债权认购劣后、股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等方式向房地产变相提供融资等行为被明确禁止,政策精准、专业,直击要害。如何规避监管层强调的信托房地产投资的一些限制性行为和结构模式,以及未来的产品方向值得深入探讨。

3、此外,相关政策也提到了金融资产管理公司和金融租赁公司这类影子银行在宏观调控政策执行中出现的问题,进一步压缩了此类机构的活动空间,为日后专项查控埋下伏笔。

政策的收紧将加速地产行业的整合,有限的资金规模将向头部企业集中,房地产企业被迫面临一边四处找机构找钱、催回款,一边着急找项目、补货的处境,如何结合自身特点突破资金、资产瓶颈成为众多房企首当其冲需要解决的难题。

对房企融资的具体影响

目前,房地产企业的主要融资模式分为4种主要形式。

1、股+债投资模式:金融机构作为地产项目公司股东的同时提供股东借款,从而实现对地产项目的投资。

该模式可细分为小股大债模式和先股后债模式,小股大债模式主要指机构作为地产项目公司股东后,在项目未满足4证前以股东身份向项目提供借款,属23号文限制行为;而先股权投资待满足4证后追加建设期投资的模式,个人认为应不属于限制行为。

2、股权投资+债权劣后级或 “优先股权加次级债”模式:

主要指信托在设计信托结构时采用优先、次级的结构化分层设计(优先劣后比为1:1)。

其中优先级信托份额由信托负责募集,该份额为信托计划实际投资规模,投资方式为股权投资,计入项目公司注册资本及资本公积。劣后级信托计划份额,由项目公司原股东向项目公司提供借款所形成的债权(多为土地出让金借款等)来认购,项目公司原股东以劣后级本金及收益为优先级的预期权益提供兜底。

如此设计首先满足优先级投资人在投资期间内固定收益分配需求,同时将名义上风险较高的股权投资转化为了实际上风险相对较低的债权投资。从形式而言,这种模式借助了结构化操作,掩盖了假股真债的事实,可当监管从本质的角度直接进行核实时仍难圆其说。但信托的业务具体标准由各地银监相机把握,因此理论上存在一定操作空间。

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